Perché è importante la provenienza dell’immobile per il mutuo

Quando decidi di acquistare una casa con un mutuo, non è sufficiente scegliere il quartiere ideale o l’immobile che ti piace di più. Un aspetto cruciale, spesso sottovalutato, è la provenienza dell’immobile, ovvero come il venditore ne è diventato proprietario. Approfondire la storia della proprietà è indispensabile perché eventuali irregolarità potrebbero trasformarsi in problematiche legali, facendo così saltare il tuo acquisto.
In questa guida, spiegheremo perché è importante conoscere la provenienza della casa e come fare i controlli necessari per evitare problemi nell’acquisto.

Cos’è la provenienza dell’immobile

La provenienza dell’immobile non è altro che la “storia legale” della casa. In pratica, stabilisce come il venditore da cui vuoi comprare ha ottenuto l’immobile e quali passaggi legali sono stati fatti per trasferire a lui la proprietà. 

In base alla provenienza dell’immobile, è importante controllare alcuni parametri:
- Vendite precedenti: se la casa è stata venduta più volte in passato, è importante verificare che ogni passaggio di proprietà sia avvenuto regolarmente e senza errori.
- Donazioni: se l’immobile è stato ricevuto come donazione, controlla che la donazione sia stata fatta correttamente. Questo è importante perché la donazione potrebbe essere contestata da altri possibili eredi e questo potrebbe mettere a rischio il tuo acquisto.
- Eredità: è importante che la proprietà casa sia stata divisa correttamente tra gli eredi. Se ci sono ancora litigi o aspetti non risolti, potresti avere problemi con l’acquisto.
- Asta giudiziaria: le case vendute all’asta spesso provengono da situazioni legali complesse, come, ad esempio, i pignoramenti. Per questo, è fondamentale controllare che tutto sia stato fatto nel rispetto delle leggi.
- Usucapione: si parla di usucapione quando si diventa proprietari di una casa inutilizzata dopo averla abitata per molto tempo (fino a 20 anni), anche se è intestata a qualcun altro. È importante verificare, quindi, che il venditore sia diventato proprietario in maniera legittima.

Come si verifica?

La provenienza di una casa si verifica attraverso l’atto di provenienza. Si tratta di un documento che comprende i dati del proprietario e dell’immobile (come ad esempio quelli catastali). Puoi ottenerlo in diversi modi:
- Chiedi al notaio che l’ha redatto: puoi chiedere al venditore chi è stato il notaio ad aver redatto l’atto e contattarlo per ottenere una copia. Se l’atto è molto vecchio e il notaio ha cessato l’attività, lo puoi trovare presso l’Archivio Notarile competente per zona.
- Consulta la Conservatoria dei registri immobiliari: consulta l’atto presso la Conservatoria della provincia dove si trova la casa.

Ricorda che puoi richiedere la documentazione che ti eccorre anche presso la nostra agenzia immobiliare Imobiliando che può supportarti anche solo per la parte tecnica.

Perché la provenienza è importante per il mutuo?

La banca, quando ti concede un mutuo, vuole essere sicura che l’immobile sia privo di vizi. In altre parole, la casa non deve avere difetti strutturali o problemi legali. Tramite la verifica della provenienza, la banca verifica quindi che:
- Il venditore sia il proprietario effettivo: evitando problemi con altri possibili proprietari.
- Non ci siano debiti o problemi legali: la casa non deve essere legata a ipoteche, pignoramenti o dispute legali.
- Sia tutto in regola a livello catastale: deve rispettare tutte le norme urbanistiche e catastali.
- La casa non sia stata donata recentemente: gli eredi del donatore potrebbero contestare la donazione (fino a 20 anni dalla data di donazione in alcuni casi) e questo rende più difficile ottenere il mutuo. Per ottenerlo più facilmente, è consigliato far firmare una rinuncia ad altri possibili eredi. 

Esempi di problemi che possono emergere

Facciamo ora degli esempi per capire meglio quali problemi possono emergere.

Esempio n°1: Prendiamo il caso di un venditore che riferisce di essere il proprietario della casa che vuoi comprare. Il notaio, tuttavia, analizzando i documenti, si accorge che la proprietà è ancora intestata a un parente defunto perché non è stata completata la successione. In questo, la banca non ti concederebbe il mutuo perché il venditore non ha il diritto di venderla. Per poterlo fare, dovrà prima completare la dichiarazione di successione.

Esempio n°2: Vuoi comprare una casa ma, dall’atto di provenienza, l’immobile risulta essere un locale commerciale e non un’abitazione. Per questo motivo, la banca non ti concederebbe un mutuo per acquisto casa. Per ottenerlo, bisogna cambiare la destinazione d’uso dell’immobile da commerciale a residenziale (puoi farlo di comune accordo con il venditore prima di proseguire nell’acquisto).

Per evitare errori e verificare che tutto sia in regola, affidati sempre a un tuo notaio di fiducia e ad un consulente immobiliare di fiducia può aiutarti a controllare i documenti e a confermare che l’immobile sia privo di problemi legali o tecnici. 

In conclusione

Conoscere in maniera precisa la provenienza della casa che vuoi comprare è fondamentale per evitare problemi per il mutuo. Puoi farlo controllando l’atto di provenienza della casa. Puoi controllarlo presso il notaio che se ne è occupato o nella Conservatoria dei registri immobiliari. 
Ricorda di fare particolare attenzione se la casa proviene da una donazione, un’eredità, un’asta giudiziaria o l’usucapione. La banca, infatti, non ti concederà un mutuo se ci sono dubbi sulla proprietà o irregolarità nei documenti riguardanti l’immobile.
Per questo motivo, ti consigliamo di chiedere un supporto al tuo notaio di fiducia per analizzarlo e controllare eventuali criticità. In questo modo, eviti di correre rischi per l’acquisto della casa e potrai ottenere un mutuo in maniera più semplice e senza difficoltà.